BLOG

   Bu yazımda sizlere emlak ile ilgili piyasaların beklentileri, piyasaya atılan balon haberler ve beklentilerin değişmesine yönelik piyasa dokunuşlarından bahsedeceğim. Ülkemizde araç piyasasında olduğu gibi emlak piyasasında da artış devam etmekte ve her ay piyasaya atılan bekleyin fiyatlar düşecek, bu kadar mülk müteahhitlerin elinde kalacak ucuza verecekler gibi aslı astarı olmayan yorumlar ile piyasa karşı karşıya gelmektedir. Bakılması gereken konulardan biri emlak fiyatına direk etki eden faktörlerdir.

·        KONUMU

Bir mülkün konumu,  fiyata etki eden en büyük etkendir. Bu konum faktörü içinde, cephe, manzara ve kat özelliklerini de barındırır. Bir mülk bulunduğu mevkiye  göre ortalama bir fiyatlandırma yapılabilir ancak cephesi, bulunduğu kat ve manzarası (önü acık mı, parka mı bakıyor, peyzaja mı bakıyor yoksa önü yan bina ya mı bakıyor) fiyatlandırmayı direk etkiler. Bu yüzden profesyonel çalışan danışmanlar evi görmeden, ev sahibiyle tanışıp detayları öğrenmeden, sadece fotoğraflarla çalışmazlar.

·        MÜLKÜN BÜYÜKLÜĞÜ VE KULLANIŞLILIĞI

Fiyata etki eden diğer bir faktör ise mülkün M2 büyüklüğü ve kullanışlılığıdır. Bazen öyle mülklerle karşı karşıya kalıyoruz ki gerçekleri mülk sahibine söylediğimizde şok geçiriyorlar. Çoğu mülk sahibi evinin M2 sini doğru bilmiyor, bunun en büyük nedeni tapu da bu bilginin yer almaması. Bu yüzdendir ki işini iyi yapan, yapmaya çalışan danışmanlar lazer metre kullanarak nete yakın bir ölçüm yaparak doğru rakamları bulur. Birde mülkün kullanışlılığı söz konusu her ne kadar geniş bir mülke sahip olursanız olun bu kullanış açısından zorluk yaşamayacağınız anlamına gelmez. Mülkün girişi ve antresi geniş ise ve dolap yapmaya uygun veya yapılmış dolaplar mevcutsa tercih edilme konusunda öne geçer. Aynı zamanda salonda masa için ayrılmış bir bölüm varsa oturma kısmından ayrılan bu da modernlik katar. Mutfak ise bayanların vazgeçilmezi ve en çok dikkat ettikleri noktadır. Bu noktada L mutfak veya karşılıklı dolaplardan oluşan ve bir masa koymaya olanak veren mutfaklar tercih sebebidir. Şunu da demeden geçemeyeceğim her daim ayrı mutfak tercih sebebidir yeteri büyüklüğe ulaşıldığın da eğer Amerikan mutfak olacaksa mutfak ve oturma bölümünü ayıran ada bazlı projeler daha çok tercih edilebiliyor.

·        SOSYAL OLANAKLAR

Bilindiği üzere mülkün yakınındaki sosyal olanaklar tercih edilirliği artırıyor bu da fiyata yansıyor. Aynı zamanda bir mülkün yakınında yapılan veya planlanan olanakları yüksek projeler çevreye değer katar.

·        DÖVİZ KUR ARTIŞI VE YENİ PROJELERDE FİYAT ARTIŞI

Başlıktan da anlaşılacağı üzere döviz kur artışı fiyatlara direk etki eden unsurlardandır. Maliyet artışı söz konusu olduğunda fiyatlar her zaman yukarı yönlü seyreder.

Yukarda yazmış olduğum faktörler fiyat artışında gerçeği yansıtmakla birlikte tüm bunlardan bağımsız fiyatları yukarıya tek başına çıkarabilecek bir güç vardır. ARZ TALEP dengesi bozulduğunda yani piyasaya satılık arz edilen mülklere talep fazla olursa fiyatlar yukarı yönlü eğer talep az olur arz artarsa da aşağı yönlü bir fiyatla hareketi olur.

Tüm bunların dışında mülk alım karar süreci çoğu zaman duygusal olarak alınan kararlardır. Her birey kendine ait bir mülk almak ister ve hatta bu bireyin bir ailesi, çocukları varsa onlar için daha iyi bir mülk isteği her daim aklında olacak, fırsatını bulduğunda da alacaktır. O yüzden ki piyasada fiyatlar genel olarak hiçbir zaman aşağı yönlü hareket etmez çünkü sadece ihtiyaçtan, gerçekten zor durumda olan kişiler piyasa fiyatının altına satış yaparlar. Diğer mülkünü satmak isteyenler istediği talebi bulamazsa sadece bekler ve piyasa koşullarının iyileşmesini takip eder.

Bundan dolayı piyasada satılan mülkler oran olarak azalabilir, fiyat olarak duraklar aşağı yönlü hareket etmez.

Tüm bu analizlerim genel emlak piyasa koşullarına bağlı kalınarak yapılmıştır.